踩盘是吧？安排！

好多人讲踩盘，和填鸭一样！以为是传授内功，一下子就能把萌新变成高手吗？NO！图样图森破！

今天我给大家来个开光人话版踩盘秘籍！

保证你看了以后，瞬间变踩盘小神兽！

开整！

|啥叫踩盘？踩盘有啥用？

到了饭点！看看饿了么！踩饭！看菜谱，看价格，看品质，看服务，看优惠。那叫一个用心，那总结叫一个到位。那是天天踩呀！

换季买衣服！打开淘宝！踩衣服！看品牌，看款式，看面料，看做工，看价格，看折扣，看评论，比卖家还专业，比上班可精神，比加班狗还坚持。一夜一夜不睡觉呀！

游戏时间！打开论坛！踩游戏！那叫一个专业，从攻略到人物，到场景，到皮肤。那叫一个细致，把游戏里的那几个人物的前世今生，来龙去脉都能如数家珍，简直就是游戏圈里的扫地僧。

其实，还有很多，我们就不举例子了，自己脑补。

首先，这些例子告诉我们从一个萌新到专业需要的一个过程：

市场调研帮你建立对这件事情的认知，形成感觉或者叫意识，比如饭感，上了饿了么就能找到哪家好吃；比如衣品，看见款式，就很清晰的感觉是否适合自己；比如游戏感觉，看到对手名字，你就知道你的命运。充分结合市场调研你才能做出效率高，品质好，性价比高，符合心理预期的决策，俗称接地气。

其次，做整件事的关键就是市场调研，并且所花的时间最多，需要掌握大量知识点、市场规律、市场数据才能形成市场感觉。紧接着，做决策的时候不仅结合市场现状（客观因素）还会充分自身需要（主观因素）形成解决方案最终有效执行。

当然，学费肯定不能少交，你的进阶过程，就是一条长长的账单和漫长的时间积累。段位不断提升，价值不断显现，最终成为大咖。

这就是踩盘！对！我没打算批判什么，也没跑题，只是想让你感同身受！

最后，这里我在补充一点市场的概念。

你在淘宝上看到很多剪标的衣服，那是法律规定，不允许扰乱市场。最近很多国内品牌受到追捧。这些都是国家层面对市场的影响，我们把它叫做宏观市场。

淘宝不允许仿冒品，低于合理市场价格的商品等等平台上销售，这就是平台的行政规定，这就是我们所说的中观市场。

你买衣服，搜索潮牌秋装，有很多商家在展示这个品类的产品，并且各种打折、促销，这就是微观市场。如果有几个商家的款式产不多，就是竞品市场。

|踩盘准备工作

我们圆规正传，讲踩盘准备工作。

踩盘的关键是知道踩盘的目的，因为，踩盘的数据是要给领导做决策用的，所以你到底踩哪些数据是要有针对性的。所以，在领导给你安排踩盘的时候，问得细致一点，最好拿本记上。然后不要着急去，先做个市调表格，让领导审核和补充，市调表没问题，再去调研，效率会高很多。阶段性汇报工作，就是磨刀不误砍柴工！同时，可以建立更有效的信任。

很多萌新为啥经常被骂，只闷头干活，不抬头看天，每次被骂还一脸无辜的表情。这都是自尊心太强，脸皮太薄，社会经验太少，所以经常被社会毒打。作为社会人第一条就是，要想明天骂人就得先学会挨骂。江湖上混早晚是要还的，多年的媳妇总会熬成婆，谁骂你记本上就行了，不要太在意。这可是以后你吹牛的资本。别问我是怎么知道的。

|踩盘中门道和黑话

明踩：踩了十几年盘，感觉还是明踩，当然肯定会碰到不友好的，但是交到朋友还是很香的，其实，明踩最主要要解决的是互惠互利，别一个劲儿的问，要学会分享，另外就是摆正姿态，报着学习和交朋友的态度去，另外，可以用项目的随手礼做敲门砖。

暗踩：也会用到，一般会在陌生市场，或者真实成交价格和完整的折扣体系，再或者某些证照不全不能公开销售的产品，特殊产品等等。

推盘策略：从哪栋楼开始卖，工程如何分期，这个是整个营销的核心主思路，决定了楼盘的整体走势。同时，将会在未来推盘中，给你的项目带来竞争和机会。

价格：

表价、均价、底价（基本等于成交价）：就是对外报价，这个价格比肾还虚，只能反应这个楼盘的档次，这个经常是萌新的第一个坑，问个价格就以为了解了价格。你在淘宝买衣服，标价和最终成交价是一个价格的时候也不多吧？你买装备的时候，也会等有折扣的时候再出手吧？不用心！

折扣体系：经常被各种商家套路，好不容易让你套路别人一回，你居然不把握机会，看来学费没交够！折扣体系其实就是营销逼单的惯用手法。里面是需要设计整个逻辑的，就是大坑套小坑，最终形成连环坑，比如拼夕夕！你入坑的时候也认真感受一下嘛！

价差：以后记住问价格的时候一定分产品，你买手机的时候还有国行和水货，各种套餐呢，房子也一样，根据不同的楼位，楼栋、配套、户型、朝向都会有价格区别。这个你没有熟人，真的不好办，所以，你不在敌军内部养几个密探，能成功吗？踩盘切忌临时抱佛脚。

以下这三个额，经常就让策划萌新们曲项向天歌，然后被骂得白毛浮绿水，红掌拨清波！

订购额：就是交了个小订，没准几百块钱都有可能，好大喜功的人们就把这些也按整套房的价款算进来，转签是有比例的，尤其是现在市场不好，退个定金分分钟，所以，订购额一般水分比较大。

签约额：就是交首付，这时候也还不算真的落袋为安，毕竟还要看银行批不批贷款，万一被拒了，你怎么说服客户买的，你还得怎么说服客户退，尴尬不？但是签约额一般比较客观的反映当月的销售情况。但是，这个数据除了客服，销售的数据大部分不准确，所以，给你的数据，你一定要和销售套数进行反算验证。

回款额：贷款放款额加当月交首付金额。这也是个坑，大坑！比如本月遇到银行集中放款，几个月的签约集中到一起，开发商相当于过年了。但，你踩到的数据不符合市场逻辑，还说不出个一二三的时候就很尴尬，所以，确定一下，谨记。

年均去划量：这种数基本不要直接问，就像问你今年花了多少钱一样，你自己都未必知道，干嘛去为难人家？就是告诉你个数字，你敢信啊？这个数字需要你自己总结。这么问：今年都销售哪几个楼栋？这几个楼栋具体是什么户型？现在哪几栋楼有剩余？剩余大概多少套？然后用最基本的计算公式自己算一下。

户均去化速度：只要以上几个问题问清楚，这个数据也就有了，而且相当准确。

库存：只要基础数据问清楚，这个问题也就迎刃而解，毫无压力。

但是，这些数据首先是需要前期铺垫，培养人脉，需要日积月累，所以踩盘是一个长期专项的工作，需要建立相关的数据库，不要临时抱佛脚，很危险。同时，这些数据积累几年，才能形成市场经验，辅助项目定位和年度营销提报等更复杂的方案。

其实，市调里面涉及到的门道和黑话还有很多，大家想了解更多留言吧。